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谁是商品房验收合格的裁判者?

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案情:

    2008年3月,B公司与王某、许某、程某等115人签订商品房买卖合同,明确约定B公司2009年4月30日前将验收合格的商品房交付购房者使用,由于购房者原因无法按期入住的,B公司按每天50元的标准向购房者收取房屋管理费。2009年5月25日,B公司向购房者发出入住通知书,提供了仅有建设单位、监理单位、施工单位验收人员签字的住宅工程质量逐户验收标志牌,要求购房者办理入住手续,否则由小区物业公司代管房屋并收取管理费。2009年5月,购房者向工商机关举报,称B公司强行收取管理费。

    工商机关经核实查明,B公司向购房者交房时未取得建筑工程竣工验收备案证,验收程序不合法。工商机关认为,B公司向不入住的购房者强行收取管理费的行为违反了《江苏省实施〈中华人民共和国反不正当竞争法〉办法》第十五条第(一)项的规定,属于胁迫交易行为,遂根据《江苏省实施〈中华人民共和国反不正当竞争法〉办法》第二十六条的规定责令其改正违法行为并处以罚款。

    争论焦点:

    B公司提出,该公司建设的商品房经建设单位、监理单位、施工单位验收合格,符合入住条件。此外,根据《建筑法》第六条的规定,国务院建设行政主管部门对全国的建筑活动实施统一监督管理,工商机关对本案不具有管辖权,要求工商机关撤销行政处罚。

    工商机关认为,本案中的商品房验收行为由B公司单方实施,验收结果不能作为涉案商品房的合格证明;根据《反不正当竞争法》及相关法律、法规的规定,工商机关有权管辖本案,决定维持对B公司的行政处罚。

    分析:

    1.商品房验收应遵循法定程序。

    根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等法律、法规的规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。商品房竣工由施工单位向建设单位提交申请,建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收;验收合格的,由建筑单位向工程所在地的建设行政主管部门备案。

    一般情况下,建筑单位应当先向承监质监站领取建筑工程竣工验收备案表,提供资料报送质监站、质监站验证,然后将建筑工程竣工验收备案表和质量监督报告送备案部门审核,由备案部门办理备案证。由此可见,仅由建设单位、监理单位、施工单位单方面对商品房实施验收,不符合法定验收程序。

    在本案中,B公司未向工程质量监督机构申请,相关主管部门也未委托工程质量监督机构对该工程的竣工验收实施监督。B公司未取得建筑工程竣工验收备案证,提供的住宅工程质量逐户验收标志牌不等同于建筑工程竣工验收备案证,其验收行为属于单方行为,不符合法定验收程序。

    2.商品房买卖合同内容不得违反相关法律、法规规定。

    在本案中,B公司提出与业主签订的商品房买卖合同没有明确约定商品房验收内容,由建设单位、监理单位、施工单位对商品房实施验收符合合同要求。工商机关认为,含有违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。B公司与业主签订的商品房买卖合同虽然未明确验收程序,但验收程序应符合相关法律、法规的要求,并取得建筑工程竣工验收备案证。B公司以此为由强行收取管理费的行为不受法律保护,属于强制交易行为。

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