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房地产类典型涉嫌不公平合同格式条款

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合同名称:房地产买卖合同(附件)
  条款内容:若买受人在入伙验收核查中发现房屋存在其他质量问题,应在验收期限届满之日起7日内在《收楼意见书》中一次性书面提出。买受人有权要求出卖人在《质量保证书》规定的保证期限内承担保修责任,但无权以此为由拒绝办理入伙手续,出卖人不承担因此造成的延期交楼的违约责任。
  点评意见:《商品房销售管理办法》第三十五条规定:“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。”上述条款要求买受人在入伙验收核查中一次性提出,涉嫌排除了买受人在交付使用后发现存在质量问题提出核验的权利。
  《合同法》第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”因此,因房屋质量不合格,买受人有拒绝入伙收房的权利。上述条款规定买受人不能拒绝收房并且出卖人不承担延期交楼的违约责任,涉嫌排除了买受人的权利和出卖人的义务。

合同名称:房地产买卖合同(附件)
  条款内容:双方同意对合同第二十八条进行变更和补充:出卖人销售广告、宣传资料为要约邀请,符合要约条件须是出卖人在合同生效前作出的有效的销售广告、宣传资料,且应同时满足《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件。
  出卖人所作的其他说明或者广告,如样板房、临时建筑物、装饰物、销售模型等均为要约邀请,双方同意上述说明或广告、样板房及销售模型等均不构成要约或者合同内容,双方不受其约束。
  点评意见:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”上述条款前半段符合司法解释的规定,但是后半段用“其他说明或广告”“如样板房、临时建筑物、装饰物、销售模型等”等将前半段的约定排除,而样板房等恰恰是对房屋及相关设施的说明,可能对合同订立和价格确定产生重大影响,应视为要约。该条款约定双方不受其约束,涉嫌免除了出卖人的义务、排除了购房人的权利。
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